绿城175亿扫货沪杭土拍背后：市场冷热分化加剧
炎炎夏日，绿城（03900.HK）因175亿扫货上海、杭州土拍市场再度火出圈。仅在上海二批次第二轮土拍中，绿城两天就豪掷139.2亿，拿下闵行、嘉定、青浦三宗宅地；而在8月1日举行的杭州的八批次土拍中，绿城也以34.69亿元底价竞得萧山市北宅地。
绿城明显是有备而来，参与两地土拍，光保证金就要先交上超过30亿。加上摇号运气爆棚，绿城如愿斩获多宗地块。
综合分析人士的看法，绿城斥巨资扫货一二线城市土地这一举动，隐约可见上海和杭州土地市场的分化。布局一二线城市是绿城一以贯之的策略，但在下半年后市不甚明朗的当下，该公司毫不犹疑地大手笔拿地，其中的信号意义值得关注。
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8月1日-8月2日上海二批次第二轮土拍，9宗地一共揽金238亿，整体溢价率7.5%。其中，5宗地触顶摇号、3宗溢价、1宗底价。上海二批次第二轮土拍相较于首轮66.7%的封顶比例有所下降，占比为55.6%。
上海每一场土拍出现的细微变化，都可反映出业内对市场的一次预判。
同策研究院研究总监宋红卫直言，土地市场是楼市的直接反映。此本轮土拍反映出了上海楼市的“分化”。目前上海楼市的特征不是降温而是“分化”，核心区域项目仍然备受关注，有大量潜在购房者；外围区域项目，比如金山、临港等购买力相对不足，降温明显。冷热不均的楼市反映到土地市场，就是房企拿地变得谨慎。大半个月的时间过去，上海第二轮土拍相比第一轮地块封顶率明显下降，且溢价10%的地块几乎都分布在热门板块。
杭州销售承压，绿城转移战场
相比在上海溢价抢地，绿城在杭州的“抄底”意味更明显。
8月1日，杭州年内第八次土拍只有四宗地入市，是今年以来规模最小的一次。杭州土拍的“低调”有迹可循。最近杭州楼市降温明显。同策研究院数据显示，7月份杭州新房成交约45万平方米，环比6月份下降了54%，二手房成交量3800套左右，环比6月份下降了21%。
销售承压之下，杭州土拍规模变小，房企出手也随之谨慎起来。绿城也不例外，虽然底价拿地，但也是选择了此前热度比较高、曾经高价拿过地的地段，可视之为“补仓”。
而绿城时隔6年重返上海拿地，不惜重金重仓这一市场，目的性很强。这从绿城在上海市场的销售可以读到一些信号。2022年，绿城通过产权交易拿下三林地块，项目名为前滩百合园，今年4月首开平均认购率达到447%，两场摇号入围分分别为86.4、97.8，开盘当天即售罄。
近几年来，绿城虽然尝试杨柳郡等项目打入偏年轻化刚需市场，非常成功，但其品牌影响力于号召力依然集中于高端项目，一二线城市成熟、热门板块非常符合绿城产品调性。事实上，绿城的高端项目对板块整体品质提升都有帮助，当地政府也欢迎这样的房企入驻。
上海中原地产市场分析师卢文曦指出，从企业发展角度来看，绿城目前在上海的土储不算多，项目以合作开发为主，比如弘安里，是与上海地产、招商蛇口合作开发；绿城外滩兰庭是和东海地产、华浙投资一起开发。“项目虽好，但要和别人共享利益，无形之中利润减少了。这次独自拿下质量那么好的地块运气不错，今后不用担心项目去化，利润也不会和别人分享。”卢文曦透露，7月中旬的二批次首轮土拍中，绿城也参拍了，但没有收获，这次总算有了结果，也是今年首次在上海公开市场拿地。
值得关注的是，绿城在这一轮调控中，因为资金链稳健获得了发展非常好机会。8月2日晚间，绿城公告发行2023年第三期中票，规模10亿，期限为3年。
政策不明朗，房企谨慎入市
绿城在土拍市场的动作，可以说是代表了市场分化下房企的选择。
仍以杭州为例。当下的杭州楼市，去化周期正在拉长。宋红卫指出，杭州6月底新房市场库存达到966万平方米，去化周期达到9.5个月，预计8月份会超过10个月。
这就不难理解，杭州八批次土地供应量是历史最低供应量的一次，仅仅4宗地，背后的原因是开发商拿地积极性大幅下降；4宗地中，2宗底价成交，2宗触顶溢价，楼市分化信号已经很明显。
从上海二批次第二轮土拍参拍房企来看，央、国企依然是占据主力，民营企业占比较低，地块热度分化明显，奉贤等远郊地块房企拿地意愿较弱。闵行梅陇和浦东川沙2宗热门地块平均14-15家房企竞争一块土地，最终竞至封顶摇号；浦东宣桥和普陀桃浦2宗冷门地块低溢价成交，也印证了区域楼市分化大趋势。
如果绿城的动作表明稳健房企对后市的看好，那么当前对房地产市场走势的不明朗，是大部分房企不敢出手拿地，或只热衷于热门城市、热点地段地块的主因。近期关于房地产的政策喊话不断，但落地还需要时间。为此，宋卫红也指出了当前调控的复杂性。他认为，目前全国楼市的核心问题在于冷热不均，核心城市、核心区域存在局部过热的情况，倒挂盘，积分盘仍然是调控的难点。同时，全国范围内热点城市周边区域的刚需大盘、文旅项目面临低迷的态势。
以上海为例，宋红卫指出，上海应该推行的是“有保有压”的精准调控政策，而非市场传言的全面放松的基调。从上半年楼市情况来看，新房市场成交515万平方米，同比增长超过30%，新房的库存量在600万平方米左右，去化周期6-7个月，从这个角度看，上海楼市还算比较健康。
宋卫红认为，认房不认贷主要面向改善群体需求释放的政策，可能会造成局部热点区域继续升温，但是对于外围项目的去化帮助不大，外围区域项目主要是刚需为主，核心区域项目才是改善为主。
上海尚且如此，各地楼市情况更复杂。当政策犹抱琵琶半遮面之时，也只有绿城这样的房企勇于站在拿地潮头。
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