昆明房协发布:2023年昆明房地产市场半年报
(资料图片)
数据截止2023年6月29日
01｜土地市场表现
02｜住宅市场表现
03｜非住市场表现
01｜郊县整体表现
02｜重点郊县表现
【TOP榜单】2023上半年昆明房地产行业TOP榜单
昆明主城五区
土地市场表现
因2022年土地供销主要集中在下半年（上半年仅柳岸晓风1宗项目用地）；因此，从数据上看，2023年上半年除供应仍在低位外，成交量价相对较好，整体同比均大幅上涨。另外，实际成交项目用地均为底价成交，无溢价，主要呈现国央企抄底态势，土地市场投资信心仍在低位。
2023年上半年成交的土地共10块，共6家企业拿地316亩。
累计成交5个可完整开发项目：建投春城华府项目、海荣滇池澜庭项目、任旗营城改项目、东航云锦东方后续项目以及老国贸二号地块项目。
住宅市场表现
整体市场：上半年供小于求；一季度旅游和经济恢复，量价回升；二季度恢复疲软，市场开始回落。
2023年上半年主城住宅供应120万㎡，同比下降43%；成交量205万㎡，同比持平；成交均价13945元/㎡，同比下降1%。
从月度趋势来看，2023年1月受疫情、春节等因素影响，成交处于低位；2月开始随着旅游爆发、经济恢复，量价呈现上涨态势，直至3月；4月开始，经济恢复疲软，整体量价呈现下跌态势。
存量：市场整体去库存，去化周期缩短；滇池、呈贡、官南、北市、东市和次中心板块短期存量较大。
截止2023年6月29日，昆明主城区住宅预售库存802万㎡，去化周期22个月。2023年上半年整体供小于求，存量较2022年底下降80万㎡。
滇池板块库存量最大，126万㎡；呈贡板块接近100万㎡；东市、滇池、金马、山水新城、呈贡、世博、西北、落水洞、板块低于平均去化周期；松花板块整体存量较少，但由于去化较慢，板块去化周期高达136个月。
高层
供求比1:1.5，市场去库存；整体量稳价平；有部分高端改善项目以价换量。
2023年上半年高层供应114万㎡，同比下降41%。成交172万㎡，同比上涨6%；受年初“小阳春”影响，市场成交量稍有上涨。成交均价11377元/㎡，同比上涨2%；高价项目成交占比上上涨影响均价小幅上涨。
从月度走势看，一季度受整体市场“小阳春”影响，量价持续回升；二季度开始，市场疲软，整体市场呈现回落趋势。
去库存状态，去化周期与住宅整体持平；滇池、官南、呈贡和北市板块为高存量、快去化板块。
截止2023年6月，高层库存668万㎡，去化周期22个月。高层库存量自2019年开始上涨，2021年达到顶峰，往后库存逐年减少，市场开始去库存；
现目前高层存量主要集中在滇池、官南、呈贡、北市和次中心板块，超过60万㎡；松花板块存量小，但销量较低，去化周期最高。
洋房
供销下滑；受城市边缘高性价比项目销售影响均价下降；低密洋房产品后期将逐渐减少。
2023年上半年昆明主城区洋房仅供应4万㎡，同比下降52%；仅义承金川府、碧桂园龙川府、龙湖山海原著和东原印1905项目供货。成交20万㎡，同比下降18%。销售均价14443元/㎡，同比下降10%；城市边缘高性价比项目销量上涨，拉低洋房整体均价。
受土地供应结构和城市规划影响，低密洋房产品后期将逐渐减少，稀缺性将越来越高。
存量80万㎡，需18个月去化；存量集中在滇池和呈贡板块；后期将处于持续去库存状态。
截止2023年6月，昆明市主城区洋房产品库存量为80万㎡，较2022年底较少16万㎡；去化周期缩短至18个月。主力存量项目为阳光城滇池半山、华夏四季、绿地滇池国际健康示范城和中铁建山语桃源。
洋房存量主要集中在滇池和呈贡板块，存量超15万㎡；世博和次中心板块存量低，但整体去化少，造成去化周期较高。
院墅
少量供货，成交下滑；呈贡区高性价比项目成交拉低整体均价；上半年月均成交1.7万㎡。
2023年上半年昆明主城区院墅仅供应2万㎡，同比下降80%；仅东旭御山湖和龙湖山海原著上宸项目供货。成交量10万㎡，同比下降21%。成交均价17696元/㎡，同比下降13%；呈贡区高性价比项目以价换量，拉低整体均价。
月度走势上看，平均成交1.7万㎡；受土地供应结构和城市规划影响，院墅产品供应将持续减少。
存量持续减少，去化周期减少至28个月；主要存量集中滇池和东市板块。
截止2023年6月，昆明市主城区院墅库存53万㎡，库存持续下降；去化周期减少至28个月；主力存量项目为筑友玺珑湾、子君山麓城、美的顺城府等。
院墅产品主要存量集中在滇池、东市板块，存量超10万㎡；其次为呈贡、经开和会展板块。
非住市场表现
商业
供应持续下降，住宅底商为主；受单项目工抵包销和政策性备案影响，整体量跌价升。
2023年上半年昆明主城区商业供应7万㎡，同比下降11%；均以住宅底商供应。成交11万㎡，同比下降47%，受单项目工抵包销和政策性备案影响较大。成交均价12095元/㎡，同比上涨9%；绿地海珀澜庭集中备案，均价18426元/㎡，拉升整体均价。
2023年上半年月均成交1.9万㎡，整体市场处于低位运行。
存量持平，去化周期延长；集中式商业影响存量高位运行；存量集中在次中心、呈贡和东市板块
截止2023年6月，昆明市主城区商业库存357万㎡，存量较2022年底持平；持续高位运行。因2023年上半年成交量减少，去化周期上涨至82个月。存量主要集中在车行天下汽车城、新迎新城、瑞鼎城、七彩云南第壹城和江东永和府等集中式商业，单项目存量超10万㎡。
存量主要集中在次中心、呈贡、东市、西北和滇池板块，存量超30万㎡。
办公
市场少量供货；受多项目大面积低价集中备案，整体市场量升价跌。
2023年上半年昆明主城区办公仅供应3万㎡，同比下降3%；主要为招商公园大道供货。成交26万㎡，同比上涨26%；主力成交项目润城、建投滇SHOW、绿地香树花城等。成交均价8248元/㎡，同比下降19%。
主力成交项目（建投滇SHOW、绿地香树花城、空港时代广场）8000元/㎡以下低价集中备案，影响均价下降。
存量下降，去化周期下降；存量集中在官南、次中心、滇池、呈贡和北市板块。
截止2023年6月，昆明主城区办公库存为252万㎡，存量较2022年底减少；市场成交量上涨，去化周期下降到61个月。主力存量项目江东永和府、中通世纪广场、云投中心和中铁建西派国樾，存量超10万㎡。
办公存量主要集中在官南、次中心、滇池、呈贡和北市板块，存量超20万㎡；东市和金马板块存量小，但整体销量低，去化周期较长。
公寓
受规划因素影响，无项目供货；多项目大面积集中低价备案，整体市场量升价跌。
2023年上半年昆明主城区公寓无项目供应，主要受规划因素影响，无项目供货。成交33万㎡，同比上涨9%；主力成交项目滇池一英里、万科翡翠、润城、保利堂悦、招商翰林大观、绿地东海岸等项目均集中备案。成交均价6389元/㎡，同比下降14%；滇池一英里以2560元/㎡均价保交楼备案788套，拉低整体均价。
存量下降，去化周期持平；主要集中在官南、呈贡、次中心、西北和滇池板块。
截止2023年6月，昆明主城区公寓库存为234万㎡，存量自2020年逐年减少；供小于求，市场成交量上涨，去化周期下降至33个月。主力存量项目为海伦国际、中海寰宇天下、螺蛳湾中心、滇池明珠广场、绿地滇池国际健康示范城等，存量超8万㎡。
公寓存量主要集中在呈贡、官南、西北、次中心和东南板块；经开和金马板块存量小，但整体销量低，去化周期较长。
车位
供应下滑，成交下滑，1月份因春之眼项目部分车位高价备案至金格名下，拉动整体均价小幅上涨。
2023年上半年车位供应40万㎡，同比下降46%；成交90万㎡，同比下降28%；成交均价2290元/㎡，同比上涨17%
2023年上半年车位，除1月份俊发春之眼项目高价备案外，整体相对稳定。
存量下降，但处于高位，去化周期长；集中呈贡、滇池、西北、东南、东市、官南和北市板块。
昆明市主城区车位库存量仍然处于高位量，2022车位库存量为1222万㎡，去化周期为59个月。
车位库存集中呈贡、滇池、西北、东南、东市、官南和北市板块，存量超100万㎡。
昆明郊县市场
郊县整体表现
土地情况
2023年上半年郊县土地累计供应508亩，可建面77万㎡；成交土地面积439亩，可建面63万㎡；土地成交均价193万元/亩、土地成交楼面均价1345元/㎡。为5年期历史最低值，郊县土地市场成交呈现持续下跌态势。
各郊县住宅情况
新供面积锐减，均以持续去库存为主，各县区销售压力较大，成交量及均价均呈现整体下降态势，客群本地化（内向型）市场受影响相对较小。
重点郊县
安宁
安宁土地
2023年上半年，安宁市土地量价齐升，成交总建面50万㎡，同比去年同期大幅上涨364%。2023年上半年安宁市共成交7宗地，净用地面积363.89亩，住宅用地6宗，1宗商业用地。
安宁住宅供销价
市场整体以去库存为主，供应面积仅4.86万㎡，供应量大幅下降87%；销售市场整体较为稳定，成交量同比去年同期整体持平；因受安宁吾悦广场、吾悦海悦西山、万达中央公园等项目低价走量影响，成交均价为6045元/㎡，同比去年同期下降8%。市场呈现量稳价跌态势。
晋宁
晋宁土地
晋宁区上半年土地市场仅供应1宗土地，目前地块公示中，将于7月22日揭晓，因此无成交；整体土地市场供应量上升，供应建面17万㎡，同比上涨173%；自2021年保护滇池政策影响，总体供销持续低位运行。
晋宁住宅
晋宁区住宅受环滇保护政策影响，2021年后，晋宁市场开始逐步收缩；供应仅3.14万㎡，市场以持续去库存为主，只有个别大盘有少许补货；因旅游市场带动以及多个项目大幅降价走量带动，成交面积19.22万㎡，同比上涨57%；受低价走量的招商、保利、吾悦等多个项目影响，成交均价6378元/㎡，同比去年同期下降21%；整体市场呈现量升价跌态势。
嵩明
嵩明土地
2023年上半年，1宗土地供应,供应建面同比下降92%；1宗土地成交，成交建面0.63万㎡，为加油站用地。
嵩明住宅
市场上半年多个项目供应，供应面积4.38万㎡，同比去年同期大幅上涨；整体市场成交量整体呈现收缩态势，成交面积11.68万㎡，同比去年同期下降54%；因嵩明嘉园及碧桂园天樾等项目低价走量影响，成交均价为5999元/㎡，同比小幅下跌3%。
以上是昆明房协《2023年昆明房地产市场半年报》节选，更多全国市场总结、昆明市场判断、二手房市场分析与总结等，请联系昆明房协，联系人：陈老师 19987186335、王老师 13888820291。
来源：昆明房协
标签：
